地王两年缩水22.6% 企业拿地渐趋理性
在刚刚创了总价地王之后的上海*浦区，再创地价单价之地王。2月8日，上海市*浦区国资委名下新*浦(集团)有限公司与上海新世界()联合以34.1亿元人民币成功竞得*浦区南京东路163地块，楼板价每平方米51820元，成为上海乃至全国单价地王。
在这块地戏剧性的经历 地王 退地 重新面市 的两年间，上海房价上涨近50%。而这一*浦区新科单价地王跟两年前南京苏宁地产拍出的44.04亿元，楼板价每平方米6.7万元惊人天价相比，已经下降了22.6%。
市场正在走向理性
早在2007年8月，经过数百轮的激烈竞价之后，这块地被南京苏宁地产以44.04亿元的价格拿下。随后，国内房地产市场遭遇寒流，开发商以*府未能及时动迁为名，将土地退回给*府。
目前*浦区高端商业氛围没有形成，何时形成还有待时日，这里就存在一定风险。从办公氛围来看，也稍显不足，一是写字楼未形成群体效应。二是道路拥挤单行道多，车辆出行相对不方便。根据目前中标价加上建筑及其他成本来测算，未来售价在每平方米65000元左右。 中原地产一位分析师认为，目前*浦区这地块的价格依然偏高。
2009年，随着房价的高涨，土地溢价节节上升。根据规土局公告统计，2009年上海439宗土地成交，为*府创造992.63亿元土地财*收入，是2008年400亿元土地财*收入的2.48倍。
据中房指数研究院统计，2009 年上海纯住宅用地平均溢价水平为132%。5月份以后，溢价水平一直走高，11 月溢价水平高达207%。中房指数研究院副院长陈晟说： 上海住宅用地供不应求，地块市场竞争较为激烈，直接提升了溢价水平。
不过，年后几块地块的出让价格显示，市场正逐渐走向理性，此前的上海证大置业()以92.2亿元拿下*浦区外滩地块，以及这次的南京东路163地块，最终的土地出让价比市场预期都要低。
这在一定程度上归功于上海从2009年9月开始试行的 勾地 制度，而这两块地都是勾地前试点。陈晟说，上海正在尝试 勾地 制度，土地出让将逐渐以预公告方式为主。预公告提前披露土地出让信息，有利于明确市场预期。 勾地 制度要求企业在土地正式挂牌出让前，先提出出价申请，*府认可出价以后再进行土地的挂牌、招标和拍卖。这种交易方式一方面让*府综合考虑定价以及开发商的后期运作能力，同时可以减少开发商拿地的盲目性，防止因地价飙升开发商无力开发导致土地闲置乃至被退回。
企业转向商办用地
而在市场人士看来，一个显著的市场特征开始显现，即开发商更为关注商业办公用地。中原地产研究中心刘渊认为，近期商办用地供求两旺，表明针对住宅市场的调控*策效果已逐步显现。相比高企的住宅地价格，商业写字楼市场一直处于回升通道，因此目前商办用地的价位更具吸引力，追求 避险 的开发商通过增加商业项目比重来平衡自身的风险。据悉，近期已有多家知名开发商投身商办物业开发，预计2010年该趋势将更加明显。
对于南京东路163地块，易居中国分析师薛建雄对《中国经营报》分析： 该地块巨大的商业价值可能在中长期才能得以体现。中国大陆当前的服务业发展水平相对还比较低，仅仅是满足市场要求，还未发展到产业化阶段。而根据第三产业高附加值的特质，服务业才是未来支撑中高端商办物业的主力。因此，该地块在短期内的投资回报将十分有限。
在经济回暖的大背景下，中国大陆的服务业有望在今后的3~5年中得到长足发展。届时上海的商办物业租金会有较大涨幅。数据显示，上海目前的写字楼日租金平均在大约每平方米7元左右，远远低于香港接近20元的租金水平。可见，商办类物业价值还有较大的上涨空间，这也是众多开发商看好该地块的主要原因。 薛建雄说。
景瑞地产营销总监杨子江对《中国经营报》说： 商业地产的估值和住宅有巨大的区别，空间衡量不同，而且作为给予银行金融机构的抵押和金融工具的价值来说，商业地产比住宅大很多。