地方尝试卖保障房“部分产权”
摘要：面对1000万套保障性安居工程建设任务和5000亿元的建设资金缺口，地方*府首当其冲。但事实上，保障房的“困局”似乎还不仅在于此。 地方*府、开发商与保障对象围绕保障房展开的利益平衡成为了保障房建设中最为“纠结”的节点。
说白了，这是一场必须由地方*府打响的战争。面对1000万套保障性安居工程建设任务和5000亿元的建设资金缺口，地方*府首当其冲。但事实上，保障房的“困局”似乎还不仅在于此。
地方*府、开发商与保障对象围绕保障房展开的利益平衡成为了保障房建设中最为“纠结”的节点。据《华夏时报》了解，目前多地均在探讨地方*府与开发商可以接受的模式，比如广东省的联合开发模式，公租房“先租后买”*策以及多地的“共有产权模式”。而对于这些探索，住建部内部称将“不会卡得太死”。
保障房土地“潜规则”
事实上，地方*府手里能够自主支配的，是土地。而地方*府的管理者们也明白，只有给开发商点“好处”，才能让开发商来参建保障房。而这“好处”并非保障房自身杯水车薪的盈利，最实惠的也还是土地。
因此，目前似乎对吸引开发商参建保障房的新模式探索也都集中在了土地上。
广东省住房保障建设智囊团一名不愿意透露姓名的专家向本报表示，目前广东省也正在讨论一种联合开发模式，选择城郊一块大的区域，*府先划比较大的一块地下来，以较低的租赁金租给开发商联合体，由他们共同建保障房。再按照支出的比例，*府把保障房地块附近的地以优惠的价格出让给开发商联合体中的个体，供他们自主建立商住楼宇。
事实上，类似的形式在其他省市也能够窥见。
4月份，河北省住建厅与北京万科签署协议，万科将在河北省的6个城市建设6000~8000套保障房，其中以租赁性住房为主，即主要建设廉租房和公租房。同时，根据不同城市中低收入群体的不同需求，万科还将建设一定规模的限价房。
而了解，此次万科建设保障房所需的土地，将由地方*府无偿提供。而事实上，按照规定，各类保障房中，只有经适房、廉租房、公租房的建设土地需要地方*府划拨，建设限价房的土地正常情况下仍需要通过招拍挂的方式上市交易。
河北省房协的一位知情人士向本报表示，万科不仅在这部分保障房建设上拿地成本几乎为零，在保障房社区的周边，企业还可通过配套的商业地产获得利润，这也就大大弥补了保障房建设的利润损失。
对此，北京万科总裁毛大庆也向表示，虽然建保障房的利润并不高，但万科会通过配建方式，获得利润平衡。
而从一位了解内情的业内人士处了解到，目前大块配建保障房的住宅地块在出让时，开发商之前都会与*府“沟通”，在土地和融资上得到*府的“额外承诺”，“这几乎已经成为一种潜规则”。
事实也确实如此。据本报了解，广州首个含有配建任务的住宅地块已由保利地产（600048）拍得，据保利内部人士向本报透露：“现在与*府的沟通工作还没有做好，之前提及在土地和融资方面有倾斜的优惠还没有松动，”因为目前保障房的盈利模式并不清晰，开发商之所以愿意进来，看中的还是这片区域整体所能带来的回报率。
打产权的主意
此外，保障房的产权也成了地方*府“出招”的焦点。
在上海提出来的“共有产权”保障房建设模式中，“向保障对象出售一定的产权用以回笼部分保障房建设资金”的思路成为这一模式的核心。
这也就是说，在廉租房、经适房等保障房当中，申请人可以先购买保障房的部分产权，比如20%或者30%，*府持有剩下的70%-80%。达到一定年限后，保障对象可以通过购买的方式，将*府产权部分购买过来，最终将这套房屋变成自己的产权房屋。
关于万科与河北省的保障房合作计划，河北省住房和城乡建设厅厅长朱正举表示，保障房建成后，河北*府将通过回购，或以合作产权、共有产权的方式运作。
据悉，在广东，对于土地的出让问题，公租房实行“先租后买”*策也在讨论中。即*府出地，以相对低的租赁价格转让给开发商，开发商参与筹建、管理和配套的商业经营。等到居住的人群条件不再适用于公租房*策时，居住人可以通过补交地价等费用的方式获得房子的产权，这样公租房就转变成经济适用房了。
广东省体制改革研究会副会长彭澎告诉，这种过渡租让模式，不仅能先保证保障房数量，又能让*府在若干年后获得土地出让金，开发商虽然在建房子的时候利润低，这些困难*府都可以通过融资的方式帮忙，而其他的商业经营能为开发商带来不菲的利润。
目前，除上海以外，江苏、福建、湖南、河北、山东等多个省市也都纷纷开始试点，成为各地*府破解廉租住房建设的巨大资金压力的“救命稻草”。
上海城投置地集团董事长俞卫中公开表示，在理想条件下，共有产权房销售能较快实现成本回收以投入后续开发，并能有3%左右的利润。根据规定，*府可优先回购保障对象意欲出售的共有产权房，并提供给符合条件的家庭。
而事实上，在这样的运作模式下，地方*府也从中寻找到了提高保障房建设积极性的“动力”。
决策层默许
然而，面对地方*府这些“变通的法门”，作为保障房建设主管部门的住建部似乎选择了“静观其变”。
住建部一位内部人士称，住建部也研究过这种出售保障房产权的做法，最初并不认可。但由于今年建设保障性住房的时间紧、任务重，各地在推进上确实资金困难，开发商、银行参与性不强，因此现在住建部“对此表示默许，允许各地试点，不会卡得太死，但也不会专门推广”。
但是，业内人士也对此存在担心。易居研究院北京所副所长牟增彬告诉，目前的保障房分配仍然存在诸多制度上的漏洞，经适房上市交易的利润滋生了大量分配不公的案例，现在允许公租房出售产权虽然缓解了当期*府的资金压力，但仍然会存在分配不公的问题。
而在开发商通过获得配建商品房土地以寻求利益平衡的方面，业内分析人士也表示了不同的看法。陈国强表示，从目前开发商建商品房，同时配建保障房的项目进度上来看，商品房的项目进度远远快于保障房，如此一来，保障房的开竣工同样也无法保障。
据了解，《住房保障法》方案已起草完毕，目前已将经适房“共有产权”、公租房“只租不售”的思路纳入方案。但参与立法讨论的中国*法大学学者王涌认为，共有产权的规定可以起到压缩利润空间的作用，仍没有解决根本问题。
同时，上述住建部人士也表示，从目前各地的保障房建设情况来看，大城市和小城市对保障房有不同的需求，因此目前允许各地自发尝试，但法律上仍需对保障房制度作出长远安排，同时更要建立公开透明的机制。