楼市回暖 年底或“翘尾”收官
今年前11月一手住宅成交创近三年新低
文/广州蒋幸端 图/广州卢*
11月楼市以单周住宅成交量创下历史新高结束，11月一手住宅成交量也创下了今年的新高，不过，受大半年楼市不景气影响，今年1月~11月东莞一手住宅成交量约474.7万平方米，仍然处于2011年以来近三年的新低。
市场 11月住宅成交创年内新高
据东莞中原研究部统计数据显示，11月东莞住宅成交70.55万平方米，环比上升18.06%，同比下降6.73%，创下年内新高位。
受益于11月22日央行的降息，市场预期升高，市场信心再次提升，加上 9 30 房贷新*的利好作用，东莞中原研究部认为，接下来的12月东莞楼市刚需发力增强，改善购房需求的释放量将有所增大，预计12月楼市成交有望 翘尾 收官。
虽然11月份住宅成交创下年内新高，但是前9个月楼市不给力，1~11月东莞住宅成交仍然是处于近三年的新低。合富辉煌东莞市场研究部数据显示， 2014年1~11月，一手住宅签约面积约474.7万平方米，同比减少31%，创下2011年以来最低。
此外，在价格上，2014年1~11月东莞一手住宅签约均价约9147元/平方米，同比小幅上涨5%，与去年的涨幅基本相当，如果剔除精装修房比例年年递增因素的话，今年东莞房价真实情况为稳中微降。
开发商 忙冲刺、忙补仓 看好明年楼市
随着 9 30 新*出台，银行降息，开发商看好明年楼市，品牌开发商加快开工步伐，为明年楼市补仓。
据东莞中原研究部对市场监测数据显示，11月东莞住宅新开工87.45万平方米，环比10月上升12.66%，同比下降2.88%。从开工的房企来看，保利、金地、碧桂园的开工量比较大，包括保利生态城17.35万平方米、金地 城南艺境13.31万平方米、金地 琥悦9.56万平方米、碧桂园 豪庭7.8万平方米，反映知名品牌房企在 快建、快销 的理念上已达成共识，加上年度业绩冲刺的需要，从而加快拿下项目施工许可证。另外，11月开工的项目中增添了不少中小房企的面孔。
年底开发商要冲刺任务，也加快供应入市步伐，据东莞中原地产研究中心监测数据显示，11月共有43个项目出现新增供应，其中东莞住宅新增供应82.20万平方米，环比上升2.51%，同比去年同期上升14.18%，再创历史同期新高。
随着10月份市场信心好转，部分过于乐观的开发商在新盘开盘时定价过高，遭遇解筹率过低，销售策略失败。11月份，许多开发商吸引教训， 以价换量 为主，定价走高现象减少。据东莞中原研究部对市场监测数据统计显示，11月价格环比上升幅度大于5%的楼盘明显减少，不少开发商已从中吸取教训，年末仍以 量价交换 为走货基调，从而小幅回调房价。
后市
消化周期继续拉长至12个月
东莞住宅供不应求现象早被改变，供应量在高位运行，成交增长慢，库存消化周期也继续在拉长。
东莞中原地产统计数据显示，截至11月30日，东莞住宅市场库存量为557.26万平方米，环比10月上升1.99%，同比去年同期上升17.64%。根据过去一年的市场消化成绩计算，11月东莞住宅市场消化周期为12个月，消化周期继续拉长，主要是由于11月住宅新增供应量高位运行，造成库存量增大。
业内人士
央行降息利好不宜高估 年末出货仍是第一选择
进入12月，最后的冲刺时刻已来临，大部分开发商距完成业绩仍有较大差距，开发商也将更积极地推货。东莞中原研究部认为12月或有望 翘尾 收官。
该研究部分析，12月刚需供应比重上升，有利带动成交量上升。此外，新增住宅供应集中在需求旺盛的区域和供应偏紧的区域较多，十分利好带动楼市成交。
同时，品牌房企也会加大冲刺力度，开发商推出不少优惠措施。在*策方面，房贷新*继续刺激楼市，尤其是改善购房需求释放量越来越大，央行降息将助购房者节省一笔购房开支，利好带动购房者入市置业。
不过该研究部也提醒开发商，央行降息利好不宜高估，年末出货仍是第一选择。此次央行降息对资本市场整体影响是正面的，有助于提振市场信心，但其利好作用的大小仍需看市场数据的变化，从长期来看，难以改变楼市下行大趋势，因此预计此次央行降息的促市作用有限。