房市严控 影响的不仅仅是房价
摘要： 终于，房产税开征落地，虽然还只是试点。一年之前的3月27日，"经济面对面"也是说房价，其中物业税，也就是现在试点的房产税（国外也叫不动产税、房屋保有税等，就是指不动产保有环节的税收）正是讨论的一大重点。眼看着几年时间，房价"蹭蹭蹭"往上，着实让人心惊，而为了实现更体面地"居者有其屋"，*府和百姓都不得不使出浑身解数，可结果总是无法实现"最佳的平衡"。
终于，房产税开征落地，虽然还只是试点。一年之前的3月27日，"经济面对面"也是说房价，其中物业税，也就是现在试点的房产税（国外也叫不动产税、房屋保有税等，就是指不动产保有环节的税收）正是讨论的一大重点。而今回过头来看，我们今天要说的话题，颇有承上启下的意味。一年前，我们说"市场化程度过头了"，现在国家房市调控*策接二连三，而且一招比一招严厉，不就是为了扭转过度的市场化倾向么。
说房市道房价，房子问题，实在是绕不开的纠结话题。眼看着几年时间，房价"蹭蹭蹭"往上，着实让人心惊，而为了实现更体面地"居者有其屋"，*府和百姓都不得不使出浑身解数，可结果总是无法实现"最佳的平衡"。而从去年下半年开始，*府调控措施日趋严厉，直至今年1月26日"新国八条"出台对市场直接干预，严控力度也达到了新的高点。一系列被称为史上最严厉的房市调控之举，会把中国的房地产市场"调"向何方？影响力将有多么深远？这次的面对面，我们与著名经济学家、上海海关学院石良平教授的对话似乎多了些争论的意味。
单单开征房产税并不能把房价压下来，但有了限购令就会有"1+1>2"的效果，房价会跌。
石良平（以下简称石）：上次我就说过，物业税或者说房产税并不能把房价压下来。我们的房地产资源是稀缺的，所以，开征房产税，结果必然由买方承担，可能推高房价。但现在房产税加上限购令，这两条措施齐上，就会产生"1+1>2"的效果，这次调控之后，中国内地的房价肯定会跌。
本报（以下简称记）：在我们印象中，石老师一直认为上海的房价不会跌，这次看跌，房价看来真要跌了。
石：（笑）当然。只是担心价格转嫁。韩国和日本的经验表明，商品房供应不足，价格负担必然会转嫁给消费者。若从抑制房价的目的出发，推公租房经适房一定比征收房产税更有效。
记：现在限购了，很多人想买也没办法买，还有一部分人想买但还是买不起。
石：限购令的好处是限制住了价格，但也抑制住了部分真实的需求。问题是需求还是在，并没有消失，而是被压制在那里，一旦*策放开，房价可能出现报复性反弹。
限购令现在全国阻力还蛮大，还有许多主要城市没有出台"新国八条"的细则。而房产税虽然已在上海和重庆试点，但推广肯定会相当谨慎。
记：我们注意到一个现象，国家限购令出台之后，上海、北京等一线大城市动作比较快，相继都出了细则。但在全国70多个大中城市中，好像还有半数左右主要城市没有出细则。这些城市迟迟不出手，是不太情愿还是难度大？
石：先来看看最近的一些消息，很有意思。 《第一财经》2月18日有篇报道讲重庆土地收入如何从2亿到980亿；中新前几天说，广州2010年预算执行报告和2011年预算草案显示，广州国有土地使用权出让金收入2011年计划比上年增长41%，于是就有人大代表质疑土地收入如此大增，是与楼市调控*策相矛盾。诸如此类，其实与那些城市迟迟不出细则一样，反映的根本问题，就是土地收入已经成为地方财力的重要组成部分。
记：房地产怎么捆绑了地方*府的利益呢？
石：这与我们的分税制有关。十几年前我们推行分税制，大的流转税归中央，小的留地方。随着经济的发展和投资的扩容以及维稳要求的不断提高，地方事权不断增大，但财权并没有相应扩大。而当时实行分税制的时候，土地还不能批租，使用权不能买卖，土地也就没有价格，结果等于给地方*府留了一个口子，随着土地使用权的市场化进程不断向前推进，土地收入逐渐成为地方财*的主要来源之一。实际上地方*府在房地产行业取得的各种形式的收入是很多的，像开发商缴纳的营业税是地方税，企业所得税也有地方分成，还有契税、土地增值税，等等，而这些收入的高低从某种角度说都取决于房价的高低。房价下来，开发商不愿意，地方*府心里也不愿意呀。房价问题折射出中央*府和地方*府之间的利益分配出现了问题，这个问题不解决，房价高企的问题就很难从根本上加以解决。
记：有专家认为开征房产税意义重大，认为房产税作为地方税会成为地方*府重要而稳定的税源，从而有助于矫正土地财*制度的偏颇，甚至于终结土地财*，斩断助推房价上涨的隐性推手。我们认为很难。
石：各种税种收入之间有关联性，会此消彼长。如果现在的*策使交易量降了房价跌了，那么开发商缴纳的营业税、所得税、土地增值税等，都会减少。另外，如果地方*府把房产税当作*府财力的重要来源，那也会有问题，因为全面开征房产税的征收环节成本很高，实际效果如何还很难说。例如，1986年国务院颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》中就规定，对居民个人所有的用于出租的房产应按12%的税率征收房产税，但事实上又有多少出租的居民房产缴纳房产税呢？
记：这样看来，房产税的试点效果还得经过很长一段时间才能看出，全面推开也有难度。
石：住房的个性化很强，各地区经济发展水平不一，房产税很难有一个普适性的标准。更为关键的是，房产税调节收入分配作用有限。试点未尝不可，但推广一定要慎之又慎，需要研究的东西还很多，税收问题本来就是很复杂的。
*府用行*干预办法来调控房地产市场，是对十多年来房地产过度市场化的一种全面反思，但也要防止矫枉过正。
石：我们国家调控房地产的*策出了很多，有银行贷款限制、增加首付款比例、提高贷款利率等，但房价并没有压下来。这次终于开始行*性干预了。
记：您是比较赞成用控制银行贷款手段来调控房市的。
石：对，这是市场化路子。我认为如果早一点通过金融杠杆来调节房市就好了。控制住了银行贷款，就控制住了泡沫。个人全额支付买房反映的是真实需求，这是没有泡沫的。如果真实需求还控制不住价格，那么就是供需出现问题了。只要有真实的需求，价格就是真实的价格。
记：照您的意思，投资也应理解为真实需求之一，只要是用自己的钱买房子，就不会产生泡沫。
石：对。进入现代社会之后，经济危机的表现形式主要是金融危机，而金融危机的本质就是过度信贷所造成的泡沫破裂了。而对于居民投资而言，既然允许投资股票、国债、基金，为什么不允许投资房产呢？*的十七大报告中提出的"要增加居民的财产性收入"当然也包括居民投资房产的收入。只要是真实的需求就不会有问题。房产的投资功能早就被意识到了，国外就有很多人用购买房产来防老，因为大多数国家的房价都跑得过CPI。事实上，凡是跟稀缺资源有关的，如土地、*金等资产，都是跑得过通胀的。在通胀时代，必须投资那些最能抗通胀的资产才能保值增值。投资与投机的主要区别，一是看持有时间的长短，二是看资金是否借贷而来。
记：那为什么之前市场化手段调控房市作用有限呢？
石：一来，之前的市场化调控手段力度不够，二来推出不够果断，丧失了时机，因为*策的实施效果是有一定滞后期的。我们看到，在调控的同时，*府也在努力通过财*投入加大廉租房、经适房等保障性住房的供应力度，这些房源帮助的是收入比较低的人，是房价 "拦腰一刀"也买不起房的人，目的是让其 "居者有其屋"。但这还是没能解决 "当中一批人"的住房问题，他们能够承受的房价也许在每平方米1万-2万元之间，他们没有资格申请经适房，但又买不起很高房价的商品房。凡此种种都说明，我们的供应跟不上。需求有，但市场供应出了问题，此时再用利率手段来调控，反而让市场产生恐慌，造成稀缺资源更紧张，结果进一步助推了房价。
限购令不会是长期的，它的好处是暂时限制住了价格，但它也会带来很多矛盾，有违于*府长期致力于建设的完善的市场经济体制的目标。
石：任何*策的变动实则都是对以前*策的一种修正。限购令的好处是限制住了价格，但它并没有减少真实需求，而是把真实需求变成了"期货"，暂时压在那里，一旦限购令取消，需求就会以更猛烈的形式释放出来，其结果可能出现价格暴涨。毕竟，房价不可能无限制上涨，价格总会稳定在某一个点；而城市化进程中，又会出现许多新的需求，限购本身不具有持续的支撑力，它会带来很多矛盾，有违于*府长期致力于建设的完善的有中国特色的社会主义市场经济体制的目标。
记：目前最为百姓诟病的，是限购令的户籍门槛。
石：因为这与促进城市化的理念是背道而驰的。本来是要弱化户籍的作用，现在的限购令反而强化了户籍与非户籍的差别。双轨制经验告诉我们，一旦有行*干预或*府管制，一定会出现一个灰色市场，寻租就会大行其道。
记：有的城市户口买卖明码标价，还有假离婚、房卡分册等，好像现在为了钻空子买房子，各种各样的"智慧"都用上了。
石：所以我说限购令负面作用还是比较大的，容易引起腐败。
记：所以您认为限购令只能是一种过渡。
石：对，我认为限购令的持续时间可能是两三年。作为一项过渡*策，我认为可行，在市场化手段失灵的时候，用行*性手段干预一下，也许可以比较快地让市场恢复理性。但*府必须在这个过渡期内有所作为，加快配套建设，包括推出充足的保障房供应，解决中低收入者的住房问题，同时加快研究"夹心层"的住房改善问题。通过不同层次的住房保障体系建设，把量大面广的有真实住房需求或者改善性住房需求的百姓愿望都满足好了，然后逐步变通*策放宽限购，行*干预逐步退出，才不会引起市场反弹，实现平稳过渡。
梳理一下房市调控的来龙去脉，可以发现中央现在调控的整体意图其实更为深远，它所影响的不仅仅是房价，而是致力于中国国际竞争力的提升。
石：我一直在思考，*府这么严厉地调控房市，背后究竟有什么更深远意图。最近我梳理了一下中国房地产业发展的轨迹，发现我们是在东南亚金融危机前后，才真正把房地产业作为带动经济发展的支柱产业来推的，当时正好是中国改革开放后的第一波周期，即以耐用消费品的排浪式消费为推动力的经济增长周期的结束，*府就力推房地产业的兴起，并且不惜用购房退税、优惠利率等*策来鼓励居民买房，从而使中国经济保持了十多年的高速增长。那么现在对购房和房价的严控，也许意味着这一轮以房市、车市为支柱产业的这轮经济增长周期也将结束。
记：也就是说，我们正在寻找第三个带动中国经济发展的产业路径。
石：是的。中央调控的整体意图或就在于此。改革开放以来，中国消费者的"模仿性"消费特征非常明显，一开始是家电等耐用消费品的消费潮，到了上世纪90年代中期结束，转而进入房子汽车的购买热潮，你买我也要买，你买好的我也想买好的，你买两套我也想买两套。这几年资产价格节节攀升，不能不说与中国消费者的这种特性有很大关系。直至现在，房价的社会承受力到了矛盾无法调和的地步，只好强行限价限购，这未尝不是*府的一种无奈之举。但反过来说，这也不是坏事，毕竟一个国家社会经济发展的主要取向应该是实业，应该是有竞争力的产业，现在房地产业吸纳的资金实在太多，所以必须把它"挤"出来，投向七大新兴产业，否则就无助于中国国际竞争力的提升。
记：过度市场化的错误导向结果不能要普通百姓来承担，所以*府现在要出狠招扭转局势，让房地产业回归理性。
石：我是这样理解的，严控是为了过渡和调整。现在*府要真正花力气加大保障房投入，中国的土地资源始终是稀缺的，所以要把保障房这块做好，而市场化的那部分比例要降低，但不能一味地"限"。